Информационное
агентство России
0°C
14 декабря, 11:16

Ипотека по Корану

art_dev
Ипотека по Корану
Islamic_Mortgage-2

Аллах разрешил торговлю и запретил рост. Коран, 2:275

По различным оценкам, в России проживают от 8 до 20 млн мусульман. Часть их оказывается вне институтов кредитования и страхования, так как в распространенной форме они противоречат требованиям ислама. Нереализованный спрос приводит к тому, что в России, вслед за остальным миром, делаются попытки применить схемы финансирования при покупке жилья, которые будут соответствовать шариату. Однако новые услуги могут заинтересовать любых покупателей.

Необходимость разрешает запрещенное

Хотя ислам накладывает на бизнес ряд ограничений, он одновременно проповедует экономическую активность. Логика проста: невнимательность к экономике может нанести вред самому исламу, поскольку будет ослаблена его финансовая база.

На практике это означает конкретные запреты, и один из главных распространяется на гарар (gharar) — сделки, условия которых содержат неоправданный или чрезмерный риск, например когда результат зависит от наступления определенного случая. Из-за него, в первую очередь, существенного пересмотра требуют и классические страховые схемы. Еще одно известное ограничение запрещает рибу (riba) — ростовщичество, то есть займы под процент. Упрощенно говоря, нельзя за деньги покупать деньги, привлечение средств должно осуществляться на основе разделения как прибыли, так и рисков. Поэтому чаще всего исламские кредиты становятся совместным предприятием банка и заемщика, в классической финансовой трактовке напоминая прямые инвестиции.

Позволенные мусульманам финансовые операции обычно имеют аналоги в классическом западном бизнесе. Можно сказать, что выбираются схемы, наиболее справедливые и защищенные с точки зрения ислама. «Исследование Международного валютного фонда (МВФ), — подтверждает доцент МГИМО Ренат Беккин, — проведенное еще в 1987 году, показывает, что исламская экономика и исламское банковское дело, в частности, способствуют справедливому распределению ресурсов, в меньшей степени подвержены рискам неликвидности и неплатежеспособности».

Вопреки устоявшемуся мнению, ислам гибко подходит ко многим вопросам, и если покупка квартиры без займа является невозможной, то при острой необходимости улучшения жилищных условий мусульманину разрешается брать и обычный ипотечный кредит. «Во-первых, здесь действует правило "необходимость разрешает запрещенное", — рассказывает, ссылаясь на известных исламских правоведов, муфтий Республики Карелия Висам Али Бардвил. — Арендованное жилище не дает чувства покоя, и нет сомнения, что собственный дом является необходимостью. В данном случае ипотечный кредит освободит время мусульманина и даст ему возможность выполнить свою миссию на этой земле. Во-вторых, в неисламском обществе отказ от всех видов сделок, запрещенных шариатом, может привести к материальному ослаблению мусульман. Но ведь одной из целей ислама является принесение мусульманину пользы, а не нанесение вреда. Поэтому в таком обществе при выполнении ряда условий можно брать деньги в долг с процентами».

По правилам ислама

Первый исламский банк «Мит Гамр Бэнк», работавший на основе беспроцентного финансирования, был создан в 1963 году в Египте. Пример подхватили и другие регионы, однако первым успешным проектом стал открытый в ОАЭ только в 1975 году «Дубай Исламик Бэнк». Этому способствовали исследования в области исламской экономики. Например, теория беспроцентных закладов на жилье была разработана в том же 1975 году в Галифаксе (Канада), а в 1979 году в Судане появилась первая в мире исламская страховая компания. Мусульманские страны начали реформировать законодательство. Например, в Пакистанеростовщичество запрещено конституцией. В Малайзии же правительство выбрало плюрализм: там есть законы как для исламских организаций, так и для традиционных. «Для применения мусульманских экономических методов в странах с западной экономикой обычно не требуется нового законодательства, — объясняет Ренат Беккин. — Достаточно расширить правовые возможности для уже существующих институтов. Например, исламское страхование (takafol) может быть реализовано в рамках обществ взаимного страхования». Согласно данным Международной ассоциации исламских банков (IAIB), к 1998 году в 38 странах действовало 176 исламских финансовых учреждений. Они имели активы в $148 млрд и $1,2 млрд чистой прибыли в год. Эксперты оценивают неиспользуемый инвестиционный потенциал мусульманского мира в $150- 200 млрд. В связи с этим в начале тысячелетия западные финансовые корпорации начали создавать подразделения, работающие по разрешенным в исламе правилам. Крупнейший банк Швейцарии UBS в 2003 году открыл Noriba Bank BSC — дочерний банк в Бахрейне. Непосредственно в Великобритании специально для клиентов-мусульман действует исламский банк Islamic Bank of Britain, а некоторые оказывают услуги, отвечающие требованиям шариата, например Saudi British Bank (SABB), подразделения Lloyds TSB и HSBC. Международная финансовая корпорация (IFC), которая в России финансирует ипотечные программы банков, предоставила SABB $50 млн для развития «исламской» ипотеки. Ее рынок, по оценкам Кингстонской бизнесшколы (Kingston Business School), только в Британии превышает .7 млрд. Не отстают и законодатели — в 2003 году казначейство Великобритании изменило правила гербового сбора, чтобы избежать повторного обложения при покупке недвижимости по исламским схемам.

Британский сайт IslamicMortgages, предоставляющий подробную информацию о халяльных (разрешенных) ипотечных кредитах, описывает три основные схемы. Первая — аренда (ijara) с последующим выкупом. По структуре сделка похожа на обратный лизинг (sale&leaseback). Как правило, каждый год в начале апреля кредитор пересматривает арендную плату, согласуя ее со среднерыночными ценами. Клиент может выкупить недвижимость в любое время по балансовой стоимости. По данным IslamicMortgages, большинство продуктов на английском рынке работают по этой схеме.

Вторая схема — это отсроченные продажи (murabha). Кредитор приобретает недвижимость (например, за .100 000) и продает клиенту по более высокой цене (например, .125 000) с выплатой долями. Из-за фиксации условий на длительный срок, согласно IslamicMortgages, только одна кредитная организация Великобритании применяет этот метод.

Третий метод — нисходящая доля (musharaka), когда кредитор и клиент совместно владеют недвижимостью и разделяют полученную выгоду. При этом кредитор сдает свою долю заемщику, а тот небольшими частями выкупает ее. Арендные платежи в данном случае уменьшаются пропорционально принадлежащей кредитору доле. Так как в данном случае действует несколько зависимых друг от друга договоренностей, то сделка подпадает под ограничение «гарар» и применяется при выполнении определенных условий, разработанных лондонским Институтом исламского банковского дела и страхования (IIBI).

Например, хоть и допускается фиксировать размер очередного платежа, рекомендуется индексировать его в соответствии с рыночной ценой объекта недвижимости. В Шотландии из-за особенностей законодательства, связанных с долгосрочной арендой, чаще всего применяют именно метод нисходящей мушараки. Для приобретения недвижимости на первичном рынке в Англии также используются мусульманские строительные кооперативы.

Исламская ипотека находит спрос и у простых британцев. Это связано с тем, что обычные ипотечные кредиты в Англии выдаются под плавающую ставку, колебания которой в конце 80-х привели к многочисленным дефолтам заемщиков. Клиентам же исламских кредитных организаций гораздо легче предвидеть возможные изменения в выплатах.

Халяльные схемы

Для того чтобы оценить потенциал рынка исламских финансовых услуг в России, необходимо знать численность мусульман, однако достоверных данных на эту тему нет. «В последней переписи вероисповедание не указывалось, и, стало быть, оценки в любом случае весьма приблизительны, — рассказывает Ренат Беккин. — Специалисты, как правило, исходят из общей численности мусульманских народов России и для погрешности вычитают 1-2 млн». Действительно, эксперты называют цифру 20 млн человек. Однако если ориентироваться на исследования «Левадацентра», самоидентифицировали себя как мусульмане 6% опрошенных. Это около 8,7 млн человек при населении, по итогам переписи, 145,2 млн.

Однако независимо от точности оценок первые компании на этом рынке имеют достаточно широкое поле для деятельности. В декабре 2005 года в Москве было зарегистрировано потребительское общество «Мэнзил» (араб. «очаг»). «У нас применяется исламский финансовый инструмент "нисходящая мушарака", — описывает принцип работы председатель правления общества Самира Караханова. — Для приобретения квартиры пайщику необходимо не менее 30% стоимости. За счет ресурсной базы общество дофинансирует оставшуюся часть и приобретает квартиру, которая оформляется в собственность общества. После чего с пайщиком заключается договор аренды с правом выкупа. Он обязуется ежемесячно платить арендную плату, рассчитанную исходя из долевого участия сторон. Если, например, средняя цена аренды такой квартиры на рынке составляет $500, то первоначально, когда общество внесло 70% стоимости, платеж будет $350. Далее пайщик в удобном ему режиме погашает задолженность, и после каждой выплаты арендная ставка пересчитывается в сторону уменьшения пропорционально доле, принадлежащейобществу. После выкупа доли общества квартира оформляется в собственность пайщика».

Принципиальным отличием от жилищно-накопительных кооперативов в данном случае является уже имеющаяся ресурсная база — ни обязательного срока накопления, ни традиционного для ЖНК «зарабатывания рассрочки» здесь не требуется. Впрочем, при желании накопить это можно сделать. В таком случае для защиты от инфляции его средства будут вложены в халяльные инвестиционные фонды.

Все дополнительные расходы при покупке недвижимости — за услуги риэлтеров и регистрацию — несет пайщик. Само вступление в общество стоит всего 1000 рублей. Для определения размера аренды привлекается агентство недвижимости — партнер общества, однако по желанию пайщика можно использовать и заключения сторонних риэлтеров. Базовая ставка аренды, от которой будет исчисляться платеж, фиксируется на все время действия договора.

При нарушении обязательств со стороны пайщика договор расторгается, квартира продается, и расходы, понесенные обществом, относятся на долю пайщика. Впрочем, учитывая темпы роста цен на московскую недвижимость, можно предположить, что даже в этом случае ни пайщик, ни тем более общество не останутся внакладе.

Схему отличает короткий срок кредитования — не более 5 лет. Если рассчитать, сколько будет составлять аннуитетный платеж, то при покупке квартиры за $100 000, при наличии $30 000 собственных средств и стоимости аренды аналогичной квартиры в $500, ежемесячно необходимо вносить $1350, где в первый месяц аренда составит $350. Учитывая, что кредит выдается в рублях, средний платеж при аналогичных условиях по обычному ипотечному кредиту составит более $1670 (ставка — 14%, страховка — 1,2%), не считая дополнительных платежей банку за рассмотрение и выдачу кредита. Чтобы уложиться с выкупом своей доли в пятилетний срок, необходим высокий уровень доходов — это первое серьезное ограничение для вступления. Второй недостаток связан с тем, что в отличие от обычной ипотеки все это время квартира находится в собственности общества. Впрочем, этот же фактор позволяет избежать расходов на страхование и избавляет от андеррайтинга. А значит, услугой могут воспользоваться граждане других стран и люди с неподтвержденными доходами, в т.ч. гонорарами и сезонными заработками. Этому способствует и гибкий график платежей, так как регулярно требуется вносить только арендную плату. Как правило, многие мусульмане не пользуются ипотекой не потому, что их сдерживает риба, а потому, что не могут пройти андеррайтинг и их доходы носят сезонный характер, связанный с торговлей. Как можно заметить, предложенные условия могут заинтересовать не только мусульман, но и других заемщиков. Впрочем, для обычных покупателей недвижимости это просто новая услуга, а для религиозных мусульман выбора почти не остается. «Если в Москве есть возможность воспользоваться исламской ипотекой, — поясняет Висам Али, — то при получении кредита мусульманам следует пользоваться только ей, а не какой-либо иной. Правило "необходимость разрешает запретное" в этом случае не действует».

Анатолий КАЗАКОВ
Журнал Building Life №2

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментирование закрыто.

Авторизация
*
*
Войти с помощью: 
Регистрация
*
*
*
Войти с помощью: 

Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.


Генерация пароля

Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.


Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: